Vendre ou rénover à Bordeaux : le seul grand marché dont le prix a baissé

Un marché qui recule, fait rare

En 2024, 3 747 ventes de logements anciens ont été enregistrées à Bordeaux, pour un prix moyen de 312 153 € et 4 549 € du mètre carré.

En 2019, la commune comptait 4 820 ventes à 322 298 € en moyenne et 4 645 € le mètre carré. Le volume a donc reculé de 22 %, et le prix moyen de 3,1 %. Seule Meaux présente une baisse comparable parmi les communes que nous avons examinées.

Ce que cette baisse retire au propriétaire

Dans presque toutes les autres communes, la hausse générale des prix couvre tout ou partie de la décote énergétique. À Vannes, elle atteint 53,9 % et l'efface largement ; à Lorient, 41,6 %.

À Bordeaux, cet amortisseur n'existe pas. Un propriétaire de passoire entré sur le marché en 2019 revend aujourd'hui moins cher, et la décote s'ajoute à cette baisse au lieu de s'y diluer. L'arbitrage entre vendre et rénover s'en trouve durci.

Ce que la décote représente ici

L'étude des notaires parue en 2024 mesure un écart d'environ 25 % pour une maison classée G face à une maison comparable classée D, et d'environ 12 % pour un appartement.

Rapporté au prix moyen bordelais de 312 153 €, cela donne environ 78 038 € pour une maison et 37 458 € pour un appartement. Ce sont des montants élevés, qui rendent la rénovation économiquement défendable là où elle ne l'est pas dans une commune bon marché.

Le calcul, favorable à la rénovation

Comparez les deux termes. D'un côté le coût du chantier permettant de sortir de la classe F ou G. De l'autre 78 038 € de décote évitée sur une maison.

À ce niveau de prix, la rénovation devient rentable presque mécaniquement, ce qui n'est pas le cas partout : à Charleville-Mézières, la même décote tombe à 29 470 € et le calcul s'inverse. Bordeaux appartient au petit groupe de communes où les travaux se financent par la valeur récupérée.

C'est le seul point favorable de la configuration bordelaise. Le marché ne porte plus le propriétaire, mais son niveau de prix rend l'effort de rénovation défendable, ce qui n'est pas le cas des communes qui cumulent prix bas et marché plat.

Qui est concerné à Bordeaux

Sur 110 167 diagnostics publiés, 6 837 logements sont classés F ou G, dont 2 048 en G, soit 6,2 % du parc. La classe E en regroupe 15 155 de plus.

Au total, 21 992 logements sont visés à terme par le calendrier locatif, soit un cinquième du parc. À l'autre extrémité, 9 885 atteignent les classes A ou B, comme le montre la répartition des classes.

Un parc dominé par le bâti d'avant-guerre

Bordeaux compte 49 206 logements diagnostiqués antérieurs à 1948, soit 44,7 % du parc, contre 19 910 pour toute la reconstruction. Le rapport est inversé par rapport à la plupart des grandes villes.

Et cet ancien s'en tire mieux : 72 % de murs jugés insuffisants, contre 80,3 % pour les logements de 1948 à 1974. La pierre et l'échoppe ne sont donc pas le point faible que l'on suppose.

Où se situe vraiment le problème

Deux générations décrochent nettement. Les 2 857 logements bâtis entre 1983 et 1988 affichent 82,3 % de murs insuffisants, et ceux de 1978 à 1982 74,6 %.

À l'inverse, les 4 796 logements de 1975 à 1977 restent à 59,2 %, mieux que l'ancien. La chronologie est donc irrégulière, et une réserve s'impose : la période déclarée sert aussi à choisir certaines valeurs par défaut du calcul, ce qui interdit de conclure trop vite.

Maison ou appartement, un écart modéré

Les 12 215 maisons diagnostiquées affichent 8,0 % de logements classés F ou G, contre 5,6 % pour les 94 508 appartements. L'écart est plus faible que dans la plupart des communes.

En revanche, le collectif l'emporte sur les bonnes notes : 9,3 % en classes A ou B, contre 7,6 % pour les maisons. Et la maison subit une décote deux fois plus lourde, ce qui déplace l'enjeu vers l'individuel malgré un risque comparable.

Le marché confirme cette lecture : 875 des 3 747 ventes de 2024 portaient sur une maison, contre 1 244 sur 4 820 en 2019. L'individuel recule de 30 %, plus vite que le marché global, sur un segment où chaque erreur d'arbitrage coûte le double.

L'étape gratuite avant tout devis

Vérifiez ce que le calcul a retenu. Le diagnostiqueur constate sans démonter : ni sondage, ni dépose de doublage, ni ouverture de cloison.

À défaut d'information sur une paroi, la règle lui impose 2,5 W/(m².K), la valeur d'un mur sans isolant, choisie sévère pour ne pas récompenser l'absence de preuve. Sur une échoppe reprise il y a quinze ans, la différence entre un rapport documenté et un rapport aveugle peut dépasser 78 000 €.

Où chercher la preuve

Le document utile nomme le matériau posé et indique son épaisseur en millimètres : facture d'entreprise, devis contresigné, notice de constructeur ou dossier d'aide publique.

Avec 94 508 appartements sur 110 167 diagnostics, il se trouve le plus souvent chez le syndic. Pour une échoppe ou une maison de ville, les archives sont chez vous, et c'est un avantage que peu de propriétaires exploitent avant la mise en vente.

Le calendrier locatif, indifférent au marché

Si le bien est destiné à la location, l'arbitrage change de nature. Les logements classés G ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, les F suivront en 2028 et les E en 2034.

À Bordeaux, cela vise 2 048 logements aujourd'hui, 6 837 en 2028, puis 21 992 en 2034. Un bailleur n'arbitre plus entre deux prix mais entre rénover et cesser de louer, comme le rappelle les diagnostics de location.

L'ordre des opérations

Commencez par un DPE à jour, justificatifs en main, pour connaître le point de départ réel. Faites ensuite chiffrer les scénarios par un audit énergétique, qui indique le gain de classe attendu pour chaque montant.

Sur un marché qui ne monte plus, ces deux documents ne sont pas une formalité mais l'unique base de décision : rien d'autre ne viendra compenser une erreur d'arbitrage, comme le détaille les passoires thermiques.