Le DPE à Bordeaux
Mis à jour : septembre 2026
En bref
Le DPE classe un logement de A à G. Obligatoire pour vendre et pour louer, opposable, il vaut dix ans.
Bordeaux est une ville d'avant-guerre : 49 206 logements diagnostiqués datent d'avant 1948, contre 19 910 pour toute la reconstruction.
Ce que le diagnostic évalue
Le DPE attribue une classe de A à G selon la consommation conventionnelle du logement et ses émissions de gaz à effet de serre. Il décrit le bâtiment pour un usage standard, ce qui rend deux biens comparables.
Opposable depuis 2021, il engage celui qui le remet : une classe erronée peut se retourner contre le vendeur ou le bailleur.
Une ville que la reconstruction n'a pas refaite
Le profil bordelais est inhabituel. Sur 110 167 diagnostics, 49 206 portent sur des logements antérieurs à 1948, soit 44,7 % du parc, quand la période 1948-1974 n'en compte que 19 910.
Là où la plupart des grandes villes ont vu l'après-guerre produire l'essentiel de leur habitat, Bordeaux a conservé le sien. La pierre blonde et l'échoppe ne sont pas un décor résiduel, elles forment la moitié du marché.
Et cet ancien s'en tire mieux
Contre l'intuition, le bâti ancien bordelais est moins mal noté que le peu de bâti d'après-guerre. Les logements d'avant 1948 affichent 72 % de murs jugés insuffisants, ceux de 1948 à 1974 montent à 80,3 %.
Un acheteur qui se méfie systématiquement de la pierre se trompe donc de cible. Le sujet est développé sur les immeubles en pierre.
Le vrai point faible : les ouvertures
C'est là que Bordeaux décroche. Les menuiseries sont jugées insuffisantes dans 22,6 % des diagnostics, soit 24 944 logements, très au-dessus de la moyenne nationale de 15,2 %.
Les grandes fenêtres des immeubles bordelais et les ouvertures d'échoppe expliquent une partie du chiffre : elles sont belles, hautes, et souvent restées en simple vitrage. Les planchers bas suivent, avec 35 795 logements concernés.
Ce que cela vous indique
Pour un propriétaire bordelais, la hiérarchie des travaux ne ressemble pas à celle d'une ville d'après-guerre. Le mur, à 56,8 %, reste proche de la moyenne nationale ; ce sont les fenêtres et le plancher qui creusent l'écart.
Et dans un secteur protégé, changer une menuiserie suppose souvent l'accord de l'architecte des Bâtiments de France, contrainte détaillée sur vendre un appartement ancien.
Ce que le calcul retient faute de preuve
Un point de méthode mérite d'être posé, car il nourrit une bonne partie de ces pourcentages. Le professionnel travaille à vue et au télémètre. Il n'a le droit ni de sonder une paroi ni de déposer un doublage, donc il ne peut rapporter que ce qu'il voit ou ce qu'on lui prouve.
À défaut, la règle lui impose de retenir 2,5 W/(m².K), la valeur d'un mur brut, choisie sévère précisément pour ne pas récompenser l'absence d'information. Derrière les 62 532 diagnostics bordelais défavorables se mêlent donc des logements réellement nus et des logements dont l'isolant n'a jamais été documenté, sans qu'on puisse faire le tri.
Le document qui rétablit la note
Sortez tout ce qui documente un ancien chantier, même vieux de quinze ans. Un seul critère décide de l'utilité d'un papier : nomme-t-il la matière posée, et sur combien de millimètres ?
Sur une échoppe reprise, ces pièces valent de l'or, car aucune façade ne trahit ce qui a été glissé derrière une cloison. Le sujet est développé sur rénover une échoppe.
Le chauffage bordelais
L'électricité chauffe 57 695 logements, soit plus de la moitié du parc, le gaz naturel 36 927 et le réseau de chaleur 14 882. Le fioul a quasiment disparu, avec 182 diagnostics, l'un des chiffres les plus bas du réseau.
Cette place de l'électricité a une conséquence datée : le coefficient qui la convertit en énergie primaire est passé à 1,9 en janvier 2026, contre 2,3 auparavant. Un diagnostic antérieur ne reflète plus le calcul en vigueur.
Ce que la lettre coûte à la vente
Un cinquième du parc bordelais diagnostiqué se situe entre E et G : 15 155 logements en E, 4 789 en F, 2 048 en G. Face à eux, 45 404 logements portent la lettre C.
Cette frontière a un prix. L'étude des notaires publiée en 2024 chiffre à environ 25 % l'écart entre une maison classée G et une maison comparable classée D. Un acheteur bordelais informé s'en sert pour négocier, ce qu'anticipent les diagnostics de vente.
Ce que la lettre change à la location
Trois échéances rythment désormais la mise en location. Depuis le 1er janvier 2025, aucun nouveau bail ne peut porter sur un logement classé G ; les F sortiront du marché locatif en 2028, les E en 2034. Un bail déjà signé n'est touché qu'au moment de son renouvellement.
Cela vise 6 837 passoires thermiques aujourd'hui, et 15 155 logements de plus dans huit ans. Un bailleur bordelais qui vise le public étudiant a intérêt à connaître sa lettre avant la prochaine rentrée.
Les diagnostics qui accompagnent le DPE
Le bâti ancien bordelais en appelle d'autres. La Gironde est un département où l'état relatif à la présence de termites est exigé à la vente, et où la mérule fait l'objet d'une information obligatoire.
S'y ajoutent l'amiante pour les permis antérieurs à juillet 1997 et le plomb pour les logements d'avant 1949, très nombreux ici.
Prix, délai et durée de validité
Rien n'encadre les prix, et le principal facteur d'écart n'est pas le cabinet mais l'étendue de la commande. Bordeaux cumulant souvent termites, mérule, amiante et plomb sur un même bien, la ligne DPE prise isolément y perd tout sens : c'est le lot entier qu'il faut comparer, avec les repères de le prix d'un DPE à Bordeaux.
La validité, elle, ne se discute pas : dix ans pour un diagnostic postérieur au 1er juillet 2021, zéro pour les précédents. L'audit énergétique relève d'un autre régime.
Questions fréquentes
Le DPE est-il obligatoire à Bordeaux ?
Oui, pour toute vente et toute location. La classe doit figurer dès l'annonce, et le diagnostic complet être annexé au compromis ou au bail.
Une échoppe ou un immeuble en pierre est-il mal classé ?
Moins qu'on ne le croit. Les logements bordelais d'avant 1948 affichent 72 % de murs insuffisants, contre 80,3 % pour ceux de 1948 à 1974. C'est le peu de bâti d'après-guerre qui pose le plus de difficultés.
Par où commencer pour améliorer ma note ?
Par les ouvertures. 24 944 diagnostics bordelais signalent des menuiseries insuffisantes, soit 22,6 %, contre 15,2 % au niveau national. Les planchers bas concernent 35 795 logements.
Combien de logements sont classés F ou G à Bordeaux ?
6 837 logements, soit 6,2 % des 110 167 diagnostics publiés. En ajoutant les 15 155 logements classés E, visés par l'échéance de 2034, 21 992 biens sont concernés par le calendrier locatif.
Combien de temps un DPE reste-t-il valable ?
Dix ans s'il a été réalisé depuis le 1er juillet 2021. Les diagnostics antérieurs sont caducs. Après des travaux, un nouveau DPE est nécessaire pour faire reconnaître le gain de classe.
Sources officielles
- Service-Public.fr : Diagnostic de performance énergétique (DPE) · Obligations, validité et contenu du DPE.
- ADEME : Observatoire des DPE et audits · Statistiques publiques des DPE réalisés en France.
- Géorisques (ministère de la Transition écologique) · État des risques par adresse (inondation, argiles, termites, radon).
- Annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés · Vérifier la certification d'un diagnostiqueur.