Louer une passoire thermique à Bordeaux : le guide du bailleur

Le droit en juillet 2026 : un calendrier maintenu

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 (article 160) a fait de la performance énergétique un critère de décence du logement loué en métropole. Trois dates en découlent : plus aucun nouveau bail pour un logement classé G depuis le 1er janvier 2025, extension aux F au 1er janvier 2028, puis aux E au 1er janvier 2034.

Beaucoup de bailleurs ont espéré un report. Il n'a pas eu lieu : la proposition de loi Gacquerre, adoptée par le Sénat au printemps 2025 pour aménager ce calendrier, n'a jamais été votée par l'Assemblée nationale. En juillet 2026, le droit applicable reste donc celui de 2021, et la classe qui compte est celle du DPE, opposable. Mieux vaut planifier ses travaux avec ces trois dates que parier sur un assouplissement hypothétique.

Quels risques si vous relouez un logement classé G ?

Il n'existe ni amende automatique ni contrôle systématique : le levier est entre les mains du locataire. Un G proposé à la location est juridiquement non décent, et l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au locataire d'exiger la mise en conformité, à l'amiable, en conciliation, puis devant le juge. Celui-ci peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou en suspendre le versement tant que rien n'est fait.

Le bail déjà signé se poursuit : votre locataire en place reste dans les lieux aux conditions convenues, le contrat n'est pas annulé. Mais deux contraintes pèsent déjà sur tous les F et G : le gel des loyers depuis le 24 août 2022 (ni indexation en cours de bail, ni hausse entre deux locataires) et l'exposition au recours du locataire au renouvellement. À Bordeaux, une troisième s'y ajoute.

Encadrement des loyers : la contrainte en plus à Bordeaux

Bordeaux fait partie des rares villes françaises soumises à l'encadrement des loyers, en vigueur depuis le 15 juillet 2022 sur le territoire de la commune (et non de toute la métropole). Un arrêté préfectoral, renouvelé chaque année à la mi-juillet, fixe des loyers de référence par secteur (quatre zones), type de bien, nombre de pièces et époque de construction : le loyer d'un nouveau bail ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré.

Pour les passoires, la règle se durcit encore : depuis août 2022, aucun complément de loyer n'est autorisé pour un logement classé F ou G, quelles que soient ses qualités par ailleurs. Cumulé au gel national, l'encadrement fait d'une passoire bordelaise un bien au rendement doublement verrouillé, plafonné par zone et figé dans le temps. Seule une sortie de la classe F ou G, constatée par un nouveau DPE, redonne des marges de manœuvre.

Où sont les 6,2 % de passoires bordelaises ?

Sur les 106 866 DPE enregistrés à Bordeaux par l'ADEME depuis juillet 2021, environ 6,2 % classent le logement en F ou G. C'est moins que dans bien des grandes villes, le parc diagnostiqué se concentrant en C et D (voir les classes du DPE à Bordeaux), mais la moyenne cache une géographie précise.

Les échoppes de Nansouty, Saint-Genès ou Bacalan cumulent les handicaps : maison basse de plain-pied, toiture rarement isolée, simple vitrage d'origine. La pierre blonde calcaire, poreuse, retient l'humidité du climat océanique ; un mur humide isole encore moins bien et expose à des désordres, jusqu'à la mérule dans les rez-de-chaussée mal ventilés. Les hivers doux de la Gironde allègent les factures, mais le DPE mesure le bâti, pas la météo : une échoppe ou un appartement XVIIIe non rénové finit souvent en E, F ou G. Le panorama chiffré de l'année figure dans notre point 2026 sur les passoires bordelaises.

Dérogations : ce que permettent les textes en secteur protégé

Le décret du 18 août 2023 protège le bailleur d'une condamnation à des travaux impossibles dans trois cas. Le premier est très bordelais : les contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales. Entre le secteur sauvegardé du vieux Bordeaux et le périmètre UNESCO du Port de la Lune, qui couvre près de la moitié de la ville, toute modification visible passe par l'architecte des Bâtiments de France ; l'isolation par l'extérieur d'une façade en pierre de taille est en pratique exclue et les menuiseries sont étroitement encadrées (voir vendre un appartement ancien face à l'ABF). Le deuxième cas vise la copropriété : vous avez traité vos parties privatives et proposé les résolutions en assemblée générale, mais l'AG a refusé. Le troisième couvre le risque de pathologie du bâti, argument sérieux sur une pierre poreuse qui doit respirer. La loi du 9 avril 2024 ajoute un sursis lorsque des travaux collectifs sont votés mais pas encore exécutés.

Aucune de ces protections ne dégèle le loyer ni ne rend le logement décent : archivez avis de l'ABF, procès-verbaux d'AG et attestations techniques.

Par où commencer : le plan d'action du bailleur

D'abord, vérifiez que l'étiquette est fiable. Les DPE réalisés avant juillet 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 : si le vôtre date de l'ancienne méthode, refaites-le (120 à 150 € à titre indicatif). Pour un logement de 40 m² ou moins, studio étudiant de la Victoire ou T1 des Capucins, l'arrêté du 25 mars 2024 a corrigé les seuils des petites surfaces : si le DPE a été établi entre juillet 2021 et juin 2024, une attestation de nouvelle étiquette se télécharge gratuitement auprès de l'ADEME et peut sortir le bien de la zone F-G sans travaux.

Si la classe se confirme, avancez dans l'ordre :

• Faites établir un audit énergétique : scénarios de travaux et gains de classe chiffrés poste par poste.
• Ciblez les travaux compatibles avec le bâti : combles et toiture, isolation par l'intérieur, menuiseries acceptées par l'ABF (voir rénover une échoppe bordelaise).
• En copropriété, appuyez-vous sur le DPE collectif, généralisé par paliers entre 2024 et 2026 à toutes les copropriétés d'avant 2013, pour faire voter les travaux communs.
• Pour le financement, MaPrimeRénov' reste ouverte aux bailleurs ; les barèmes évoluant régulièrement, vérifiez les conditions du moment sur france-renov.gouv.fr. Localement, Ma Rénov Bordeaux Métropole, le guichet gratuit de la métropole, conseille, simule les aides et relit les devis.
• Après travaux, refaites le DPE pour officialiser la nouvelle classe, puis mettez à jour votre dossier de location avant de relouer.

Vendre plutôt que rénover : l'autre issue

Quand le chantier est bloqué ou hors budget, vendre reste parfaitement autorisé, y compris occupé. Depuis le 1er avril 2023, la vente d'une maison ou d'un immeuble en monopropriété classé F ou G impose un audit énergétique réglementaire en plus du DPE ; l'obligation s'étend aux classes E depuis le 1er janvier 2025. Un appartement en copropriété y échappe : le dossier de vente classique suffit, avec ses passages obligés girondins comme l'état termites, exigé dans tout le département.

Côté prix, l'étiquette pèse : en Nouvelle-Aquitaine, les études notariales sur la valeur verte situent la décote d'un appartement F ou G autour de 11 % par rapport à un bien comparable mieux classé. L'arbitrage tient donc en une soustraction : coût des travaux après aides d'un côté, décote consentie de l'autre. Un DPE récent et un audit chiffré donnent les deux termes du calcul, et une échoppe bien placée trouve de toute façon preneur auprès d'acheteurs rénovateurs.